Cập nhật giá xây nhà tính theo m2 mới nhất 2026 - Hướng dẫn cách tính chi tiết

Xây nhà là một trong những dấu mốc quan trọng của mỗi gia đình, vì vậy vấn đề chi phí luôn được quan tâm hàng đầu. Hiện nay, giá xây nhà tính theo m2 được áp dụng phổ biến nhờ cách tính đơn giản, nhanh chóng và dễ dự trù ngân sách sát với thực tế thi công. Nếu bạn vẫn còn băn khoăn về phương pháp tính này, nội dung dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ và áp dụng chính xác hơn.

Xác định "Giá xây nhà tính theo m2"

Giá xây nhà tính theo m2 là gì?

Tìm hiểu về giá xây nhà tính theo m2

Giá xây nhà tính theo m2 được hiểu là cách tính chi phí xây nhà dựa trên tổng diện tích thi công thực tế nhân với đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông (Chi phí = Diện tích x Đơn giá/m2).

So với các lập bảng tính theo vật liệu, phương pháp này được đánh giá là đơn giản, dễ hiểu và có thể áp dụng với mọi công trình. Gia chủ sẽ không cần phải tìm kiếm số liệu, bóc tách từng hạng mục riêng lẻ, mà chỉ cần xác định tổng diện tích theo các phần cấu trúc cơ bản như mái, số tầng, mái, sân thượng, tum,...rồi nhân với đơn giá thi công theo m2 tương ứng là đã có thể tìm ra tổng ngân sách xây dựng một cách dễ dàng. 

Công thức tính giá xây nhà tính theo m2 cụ thể là:

Tổng chi phí = Tổng diện tích x Đơn giá/m2. 

Điều quan trọng để có thể tính toán chi phí sát với thực tế theo phương pháp này, đó là gia chủ cần tính đúng % tỷ lệ diện tích của từng hạng mục thi công và cập nhật đơn giá thi công mới nhất . 

Bảng so sánh cách tính giá xây nhà theo m2 và cách lập bảng dự toán theo vật liệu

Hướng dẫn cách tính giá xây nhà tính theo m2 

Hướng dẫn cách tính giá xây nhà tính theo m2 chi tiết

Giá xây nhà tính theo m2 giúp gia chủ ước tính nhanh chóng tổng chi phí xây dựng trước khi triển khai thi công thực tế. Để có thể áp dụng cách tính này, gia chủ cần thực hiện 3 bước cơ bản sau: 

 1. Xác định diện tích 

Diện tích xây dựng không chỉ bao gồm diện tích sàn sử dụng mà còn phải tính thêm các hạng mục thi công như móng, mái, cấu trúc đặt biệt (tum, gác lửng, tầng hầm,...) 

- Cách tính diện tích móng: 

• Móng đơn: tính khoảng 30% – 40% diện tích sàn
• Móng cọc: tính khoảng 40% – 50% diện tích sàn
• Móng băng: tính khoảng 50% – 70% diện tích sàn

- Cách tính diện tích hầm: 

• Tầng hầm sâu 1 – 1,3m: tính 120% – 130% diện tích tầng hầm
• Tầng hầm sâu 1,3 – 1,5m: tính 140% – 150% diện tích tầng hầm
• Tầng hầm sâu 1,5 – 1,8m: tính 170% – 180% diện tích tầng hầm
• Tầng hầm sâu 1,8 – 2,2m: tính 200% – 210% diện tích tầng hầm

- Cách tính diện tích mái nhà:

• Mái tôn (tole): tính khoảng 20% – 30% diện tích mái
• Mái bê tông cốt thép (BTCT): tính khoảng 30% – 40% diện tích mái
• Mái vì kèo hộp sắt mạ kẽm + lợp ngói: tính khoảng 60% – 70% diện tích mái
• Mái BTCT + lợp ngói: tính khoảng 90% – 100% diện tích mái

- Cách tính diện tích các phần khác: 

• Số tầng: Tính 100% diện tích sàn.
• Sân nhà: Tính khoảng 40% – 50% diện tích sân.
• Ban công: Tính 100% diện tích.
• Tầng lửng: Tính 100% diện tích.
• Khoảng không tầng lửng: 
  • Nếu cao > 8,2m tính 50% diện tích khoảng không
  • Nếu < 8,2m tính 100% diện tích khoảng không.
• Sân thượng: Tính khoảng 40% – 50% diện tích sân thượng.

2. Cập nhật đơn giá hiện hành 2026 

Đơn giá xây nhà theo m2 có thể thay đổi phụ thuộc theo biến động vật tư, nhân công và thị trường xây dựng. Do đó việc cập nhật bảng giá mới nhất từ các chủ thầu uy tín sẽ đảm bảo việc dự trù ngân sách chuẩn xác hơn. 

Dưới đây là đơn giá thi công tham khảo hiện hành năm 2026: 

• Đơn giá theo mức độ hoàn thiện:
  • Đơn giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 3.500.000 – 4.200.000 VNĐ/m2
    (Bao gồm thi công kết cấu chính và nhân công hoàn thiện cơ bản, chưa bao gồm vật tư hoàn thiện.)
  • Đơn giá thi công trọn gói: 5.000.000 – 8.000.000 VNĐ/m2
    (Bao gồm toàn bộ vật tư và nhân công hoàn thiện theo gói cam kết.)
• Đơn giá theo gói xây dựng:
  • Đơn giá thi công tiêu chuẩn: 5.000.000 – 6.000.000 VNĐ/m2
    (Vật tư phổ thông, đáp ứng nhu cầu sử dụng cơ bản.)
  • Đơn giá thi công trung bình: 6.000.000 – 7.000.000 VNĐ/m2
    (Vật tư chất lượng khá, đảm bảo độ bền và tính thẩm mỹ.)
  • Đơn giá thi công cao cấp: Từ 7.500.000 – 8.000.000 VNĐ/m2 trở lên
    (Sử dụng vật liệu và thiết bị cao cấp, yêu cầu kỹ thuật cao.)

3. Áp dụng công thức tính 

Sau khi có đủ diện tích và đơn giá, bạn chỉ cần áp dụng công thức:

Tổng chi phí xây nhà = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá/m2

Ví dụ thực tế theo phương pháp tính giá xây nhà tính theo m2 

Tính giá xây nhà tính theo m2 cho mẫu nhà biệt thự 2 tầng mái Nhật 100m2

Để giúp gia chủ dễ hình dung hơn về cách tính giá xây nhà theo m2, dưới đây là ví dụ áp dụng cho mẫu nhà 2 tầng mái Nhật diện tích 100m2.  

Công thức:

Tổng chi phí = Tổng đơn giá x Đơn giá/m2. 

Xác định diện tích: 

• Diện tích móng (móng băng) = 50% x 100m2 = 50m2
• Diện tích tầng 1 = Diện tích tầng 2 = 100% x 100m2 = 100m2
• Diện tích mái (Mái Nhật - vì kèo lợp ngói) = 70% x 100m2 = 70m2

=> Tổng diện tích = 50 + 100 + 100 + 70 = 320m2 

Cập nhật đơn giá thi công:

• Đơn giá thi công phần thô: 3,5 - 4 triệu/m2
• Đơn giá thi công trọn gói: 6 - 7 triệu/m2

Vận dụng công thức tính giá xây nhà tính theo m2: 

• Chi phí xây nhà biệt thự 2 tầng mái Nhật 100m phần thô: 320m2 x 3,5 - 4 triệu/m2 ~ 1,12 - 1,28 tỷ đồng. 
• Chi phí xây nhà biệt thự 2 tầng mái Nhật 100m trọn gói (chìa khóa trao tay): 320m2 x 3,5 - 4 triệu/m2 ~ 1,92 - 2,24 tỷ đồng. 

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà tính theo m2 

Liệt kê những yếu tố ảnh hướng đến giá xây nhà tính theo m2

Mặc dù giá xây nhà tính theo m2 được áp dụng theo công thức chung, nhưng thực tế kết quả có thể thay đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây chúng tôi sẽ chỉ ra những yếu tố tác động trực tiếp đến tổng chi phí xây dựng: 

1. Quy mô và kết cấu công trình

Những ngôi nhà có diện tích lớn, nhiều tầng, bổ sung thêm các hạng mục phụ trợ hoặc sở hữu kết cấu phức tạp sẽ làm tổng diện tích xây dựng thực tế tăng lên. Vì vậy, tổng chi phí xây dựng cũng sẽ tăng theo quy mô và mức độ đầu tư của công trình.

2. Phong cách kiến trúc

Các công trình mang phong cách tân cổ điển hoặc có nhiều chi tiết trang trí, hoa văn cầu kỳ thường yêu cầu kỹ thuật thi công cao và thời gian hoàn thiện lâu hơn. Do đó, đơn giá xây nhà theo m2 sẽ cao hơn so với những mẫu nhà hiện đại thiết kế đơn giản, tối ưu hình khối. 

3. Điều kiện thi công

Những công trình nằm trong hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc hoặc nền đất yếu sẽ phát sinh thêm chi phí vận chuyển, gia cố móng và nhân công.

4. Đơn vị thi công 

Mỗi nhà thầu sẽ có mức báo giá khác nhau tùy vào kinh nghiệm, quy mô hoạt động và chất lượng dịch vụ. Lựa chọn đơn vị uy tín sẽ giúp gia chủ hạn chế phát sinh và đảm bảo chất lượng công trình.

Có thể thấy, giá xây nhà tính theo m2 là phương pháp dự toán phổ biến, giúp gia chủ nhanh chóng ước tính tổng mức đầu tư trước khi khởi công. Nếu bạn đang có dự định xây dựng tổ ấm nhưng gặp khó khăn trong việc lên phương án mặt bằng, bản vẽ thiết kế hoặc dự toán chi phí xây dựng, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0988 030 680.