Tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Dương Hải Phòng hết bao nhiêu tiền năm 2026?

Tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Dương Hải Phòng là vấn đề được rất nhiều gia chủ quan tâm trước khi khởi công. Trong bối cảnh giá vật liệu, nhân công và chi phí hoàn thiện liên tục biến động, việc dự trù ngân sách chính xác giúp gia chủ chủ động tài chính và hạn chế phát sinh ngoài mong muốn. Nhiều khách hàng của Angcovat thường đặt câu hỏi: xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 có hết 2 tỷ không, 2 tỷ có hoàn thiện đẹp không, nên chọn vật liệu ở mức nào để vừa bền vừa tối ưu chi phí. Để giúp anh chị có cái nhìn thực tế nhất, bài viết này sẽ phân tích dự toán dựa trên công trình thực tế của gia đình ông Lê Huy Bình và bà Nguyễn Thị Minh Lam tại Hải Phòng.

-----------

Thông tin công trình thực tế nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Phòng

Công trình được xây dựng tại thôn An Tân, xã Gia Lộc, thành phố Hải Phòng trên khu đất rộng 150m2. Ngôi nhà có kích thước xây dựng 10x10m, diện tích sử dụng 100m2 mỗi sàn, quy mô gồm 2 tầng và 1 tum. Công trình được thiết kế bởi đội ngũ KTS của Kiến trúc Angcovat và khởi công trong năm 2026.

Về công năng, tầng 1 bao gồm phòng khách 23m2, phòng bếp ăn 19m2, phòng thờ 8m2, một phòng ngủ 16m2 và một WC chung 4.3m2. Tầng 2 bố trí 3 phòng ngủ, 1 WC, 1 sân chơi và ban công. Tầng tum gồm phòng làm việc 16m2, phòng giặt 4.3m2 và sân chơi rộng 56m2. Đây là mô hình nhà ở rất phù hợp với gia đình 2 đến 3 thế hệ, đảm bảo sự tiện nghi và riêng tư.

Vì sao nhà 2 tầng 1 tum 100m2 được nhiều gia đình tại Hải Phòng lựa chọn?

Nhà 2 tầng 1 tum 100m2 đang trở thành xu hướng phổ biến tại khu vực Hải Dương cũ và Hải Phòng nhờ sự cân bằng giữa chi phí đầu tư và công năng sử dụng. Với diện tích này, gia chủ có thể bố trí từ 4 đến 5 phòng ngủ, không gian sinh hoạt chung rộng rãi, đồng thời vẫn có thêm sân chơi hoặc khu thư giãn trên tầng tum. So với nhà 3 tầng hoàn chỉnh, mô hình 2 tầng 1 tum giúp tiết kiệm chi phí hơn nhưng vẫn tăng đáng kể diện tích sử dụng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2

Chi phí xây dựng không có một con số cố định vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố đầu tiên là nền móng. Nếu đất yếu phải ép cọc hoặc gia cố móng sâu, chi phí có thể tăng thêm 100 đến 300 triệu đồng. Yếu tố thứ hai là phong cách kiến trúc. Nhà hiện đại thường tiết kiệm hơn tân cổ điển do ít chi tiết phào chỉ. Yếu tố thứ ba là vật liệu hoàn thiện. Cùng một ngôi nhà nhưng việc chọn gạch phổ thông hay gạch nhập khẩu, cửa nhôm kính thường hay nhôm cầu cách nhiệt đều tạo ra mức chênh lệch lớn.

Cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng 1 tum 100m2

 Để tính chi phí xây dựng, trước tiên cần quy đổi tổng diện tích thi công.

 Tầng 1 tính 100% diện tích tương đương 100m2.

Tầng 2 tính 100% diện tích tương đương 100m2.

Tầng tum thường tính khoảng 70% diện tích tương đương 70m2.

Phần móng băng tính khoảng 50% diện tích tương đương 50m2.

Mái bê tông cốt thép tính khoảng 50% diện tích tương đương 50m2.

 Tổng diện tích quy đổi = 100 + 100 + 70 + 50 + 50 = 370m2.

 Đây là diện tích dùng để lập dự toán chi phí tương đối sát thực tế.

 Chi phí xây phần thô nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Phòng

 Đơn giá phần thô tại Hải Phòng năm 2026 dao động từ 3.8 đến 4.3 triệu/m2 tùy vật tư và điều kiện thi công. Với công trình này, Angcovat tạm tính theo mức 4.1 triệu/m2.

 Tổng chi phí phần thô khoảng 1.51 tỷ đồng.

 Chi phí hoàn thiện nhà 2 tầng 1 tum 100m2

 Phần hoàn thiện quyết định thẩm mỹ và mức độ sang trọng của ngôi nhà. Đây cũng là phần có biên độ chi phí chênh lệch lớn nhất.

 Tổng chi phí hoàn thiện khoảng 680 triệu đồng.

 Tổng chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Dương Hải Phòng

 Khi cộng phần thô và phần hoàn thiện, tổng chi phí xây dựng ngôi nhà này rơi vào khoảng:

 Tổng mức đầu tư xây dựng nhà theo gói tiết kiệm khoảng 1,5-1,7 tỷ đồng

Gói khá đẹp: 1,7-1,9 tỷ đồng

Gói cao cấp trên 1,9 tỷ

Với công trình của gia đình ông Bình, nếu hoàn thiện theo phong cách hiện đại như phối cảnh 3D với hệ cửa kính lớn, lam trang trí, ốp đá mặt tiền và sân chơi xanh trên tum thì mức đầu tư hợp lý nên nằm trong khoảng 2 đến 2.1 tỷ đồng để đảm bảo cả chất lượng lẫn thẩm mỹ.

Phân tích phối cảnh kiến trúc thực tế

Mẫu nhà 2 tầng 1 tum 100m2 của gia đình ông Bình mang phong cách hiện đại sang trọng với hình khối vuông vức khỏe khoắn. Tông màu chủ đạo là trắng kem kết hợp ghi đen tạo cảm giác thanh lịch. Mặt tiền sử dụng nhiều mảng kính lớn giúp tăng ánh sáng tự nhiên, đồng thời hệ lam đứng tạo chiều sâu cho kiến trúc. Ban công xanh cùng sân chơi trên tum mang đến sự gần gũi với thiên nhiên, rất phù hợp với xu hướng nhà ở hiện đại.

 Quy trình thi công xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Dương Hải Phòng từ A đến Z

 Sau khi đã nắm được chi phí xây dựng, điều tiếp theo gia chủ cần quan tâm là quy trình thi công thực tế. Việc hiểu rõ từng giai đoạn không chỉ giúp chủ nhà chủ động về tiến độ mà còn biết cách giám sát công trình, hạn chế rủi ro phát sinh và tránh các lỗi kỹ thuật ảnh hưởng tới tuổi thọ ngôi nhà.Thông thường, quy trình thi công nhà 2 tầng 1 tum 100m2 sẽ kéo dài khoảng 5 đến 7 tháng tùy điều kiện thời tiết, nhân lực và độ phức tạp của thiết kế.

 Giai đoạn 1: Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình

Đây là bước đầu tiên trước khi đào móng. Nhà thầu sẽ tiến hành dọn dẹp hiện trạng, tháo dỡ công trình cũ nếu có, san gạt mặt bằng và xác định tim trục móng theo bản vẽ.

Gia chủ cần kiểm tra vị trí tim cột, khoảng lùi trước sau, ranh giới xây dựng có đúng giấy phép và bản vẽ hay không. Sai số ở giai đoạn này dù chỉ vài centimet cũng có thể kéo theo sai lệch toàn bộ công trình.

Các hạng mục cần kiểm tra gồm diện tích thực tế khu đất, cốt nền so với mặt đường, vị trí cấp thoát nước và vị trí điện tạm phục vụ thi công.

Giai đoạn 2: Thi công móng

Móng là phần quan trọng nhất vì toàn bộ tải trọng ngôi nhà đều truyền xuống nền đất qua hệ móng.Với công trình của gia đình ông Bình tại Hải Phòng, do quy mô 2 tầng 1 tum và diện tích xây dựng 100m2 nên tùy địa chất có thể sử dụng móng băng hoặc móng cọc.Quy trình thi công móng gồm đào đất, đổ bê tông lót, gia công cốt thép móng, lắp dựng coppha và đổ bê tông móng.Gia chủ cần giám sát kỹ độ sâu móng có đúng thiết kế không. Kiểm tra thép móng có đúng đường kính và số lượng theo bản vẽ. Ví dụ thép D16 không được thay bằng D14 để tiết kiệm chi phí. Kiểm tra lớp bê tông bảo vệ thép tối thiểu 3 đến 5cm để tránh thép bị gỉ.Bê tông móng nên dùng tối thiểu mác 250. Nếu trộn thủ công cần kiểm soát tỷ lệ xi măng, cát, đá và nước.Một lỗi rất phổ biến là đổ móng xong nhưng không bảo dưỡng. Bê tông cần được tưới nước giữ ẩm ít nhất 7 ngày để đạt cường độ tốt.

Giai đoạn 3: Thi công cột, dầm, sàn tầng 1

Sau khi móng hoàn thiện, đội thi công bắt đầu dựng cốt thép cột, coppha và hệ dầm sàn.Đây là giai đoạn quyết định độ bền kết cấu.Gia chủ cần chú ý kiểm tra thép cột có đúng chủng loại như thép Việt Nhật, Hòa Phát hoặc tương đương hay không. Kiểm tra mối nối thép phải đủ chiều dài neo theo tiêu chuẩn.Coppha cần kín khít, chống đỡ chắc chắn. Nếu coppha yếu, khi đổ bê tông dễ phình dầm hoặc lệch cột.Khi đổ bê tông sàn cần có máy đầm dùi hoặc đầm bàn để tránh rỗ tổ ong.Sau khi đổ xong, mặt sàn phải được cán phẳng và bảo dưỡng liên tục.Gia chủ tuyệt đối không nên cho tháo coppha sớm. Thời gian tháo sàn thường từ 21 đến 28 ngày tùy nhịp dầm.

Giai đoạn 4: Xây tường

Sau khi khung bê tông đạt cường độ, công nhân tiến hành xây tường bao và tường ngăn phòng.Vật liệu thường dùng là gạch tuynel hoặc gạch không nung.Gia chủ cần kiểm tra mạch vữa ngang dọc đều nhau, độ dày khoảng 10 đến 12mm. Tường phải được xây thẳng, vuông góc, không nghiêng.Một mẹo đơn giản để kiểm tra là đứng nhìn dọc bức tường hoặc dùng dây dọi.Ngoài ra cần kiểm tra vị trí chờ cửa đi, cửa sổ, hộp kỹ thuật điện nước có đúng bản vẽ.Sai ở bước này sẽ kéo theo việc phải đục phá rất tốn kém.

Giai đoạn 5: Thi công tầng 2 và tầng tum

Quy trình tương tự tầng 1, bao gồm dựng cột, buộc thép, lắp coppha, đổ bê tông và xây tường.Với nhà 2 tầng 1 tum, tầng tum thường có sân chơi ngoài trời nên vấn đề chống thấm cực kỳ quan trọng.Gia chủ cần đặc biệt giám sát các khu vực dễ thấm như sàn mái, chân tường, khu vực thoát sàn.Nên yêu cầu nhà thầu chống thấm ít nhất 2 lớp bằng vật liệu chuyên dụng như Sika, Kova hoặc Intoc.Đừng tiết kiệm ở hạng mục này vì sửa thấm sau khi hoàn thiện rất tốn kém.

Giai đoạn 6: Điện nước âm tường

Đây là phần mà nhiều chủ nhà ít để ý nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến trải nghiệm sống lâu dài.Toàn bộ ống điện, ống cấp thoát nước sẽ được đi âm sàn hoặc âm tường trước khi trát.Gia chủ nên yêu cầu dùng ống điện cứng chống cháy của Bình Minh hoặc tương đương. Dây điện nên dùng Cadivi, Trần Phú hoặc LS.Đường ống nước nóng lạnh nên dùng PPR chịu nhiệt.Trước khi trát tường cần test áp lực nước để phát hiện rò rỉ.Nếu bỏ qua bước này, khi nhà hoàn thiện mới phát hiện rò nước thì việc sửa chữa rất khó.

Giai đoạn 7: Trát tường và chống thấm

Sau khi hoàn thành điện nước âm, công nhân tiến hành trát tường trong ngoài.Gia chủ cần kiểm tra bề mặt trát có phẳng không, góc cạnh vuông vức không, có nứt chân chim không.Các vị trí bắt buộc chống thấm gồm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái tum và tường ngoài.Nên test ngâm nước nhà vệ sinh từ 24 đến 48 giờ trước khi ốp lát.Đây là cách phát hiện chống thấm đạt hay chưa.

Giai đoạn 8: Hoàn thiện nội ngoại thất

Giai đoạn này gồm ốp lát gạch, sơn tường, lắp cửa, lắp thiết bị điện nước, trần thạch cao, lan can và nội thất cơ bản.Gia chủ cần kiểm tra màu sơn đúng mẫu đã duyệt, ron gạch đều, gạch không bị bộp rỗng khi gõ.Đối với cửa nhôm kính, nên kiểm tra độ kín khít, phụ kiện bản lề và khóa.Thiết bị vệ sinh cần test xả nước, kiểm tra áp lực nước và thoát sàn.

Giai đoạn 9: Nghiệm thu và bàn giao

Trước khi nhận nhà, gia chủ nên nghiệm thu toàn bộ công trình.Cần kiểm tra độ phẳng tường, sàn, trần. Kiểm tra đóng mở toàn bộ cửa. Kiểm tra hệ thống điện, đèn, điều hòa, cấp thoát nước.Ngoài ra nên giữ lại 3 đến 5% giá trị hợp đồng trong thời gian bảo hành để đảm bảo nhà thầu xử lý triệt để lỗi phát sinh.

Những lỗi thi công phổ biến chủ nhà cần cảnh giác

Các lỗi phổ biến nhất khi xây nhà gồm thiếu thép so với bản vẽ, bê tông trộn sai mác, tường nứt, chống thấm kém, đi điện nước cẩu thả và hoàn thiện ẩu.Nếu không có chuyên môn, cách tốt nhất để tránh rủi ro là thuê đơn vị thiết kế và giám sát chuyên nghiệp.Tại Kiến trúc Angcovat, đội ngũ KTS không chỉ thiết kế mà còn hỗ trợ bóc tách vật tư, lập dự toán và tư vấn giám sát thi công chi tiết, giúp gia chủ kiểm soát tốt cả chất lượng lẫn ngân sách xây dựng

Làm sao để hạn chế phát sinh chi phí khi xây nhà?

Muốn tránh đội vốn khi xây nhà, gia chủ nên hoàn thiện hồ sơ thiết kế trước khi thi công, bóc tách vật tư rõ ràng, lựa chọn nhà thầu uy tín và luôn dự trù thêm 5 đến 10% ngân sách cho phát sinh. Đây là nguyên tắc quan trọng giúp kiểm soát chi phí hiệu quả.

Angcovat hỗ trợ dự toán chi phí xây nhà sát thực tế

 Nếu anh chị đang muốn tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 tại Hải Dương hoặc Hải Phòng nhưng chưa biết nên chuẩn bị ngân sách bao nhiêu, đội ngũ KTS của Kiến trúc Angcovat sẵn sàng hỗ trợ tư vấn chi tiết. Chỉ cần cung cấp kích thước đất, nhu cầu công năng và phong cách mong muốn, KTS sẽ giúp lên mặt bằng sơ bộ, phối cảnh 3D và dự toán sát thực tế nhất.

Hotline tư vấn kiến trúc sư: 0988 030 680

 Tham khảo các công trình mà Angcovat đã thực hiện tại: Nhà biệt thự 2 tầng 100m2