Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề như thế nào ? Cách khắc phục ? KN108128

Trong những năm gần đây tình trạng xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề đã xảy ra rất nhiều tại các khu vực đô thị và để lại nhiều hậu quả đau lòng, nhiều tranh cãi nhưng vấn đề này vẫn còn rất nan giải. Vậy nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này và có những biện pháp nào để xây dựng nhà liền kề an toàn, hiệu quả ? Chúng tôi cung cấp một số thông tin hữu ích sau đây.

Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề như thế nào ?

• Hiện tượng nứt vách, nứt tường, thấm dột.
• Làm hở dầm móng
• Máy móc thiết bị làm ồn nghiêm trọng
• Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề khi ép cọc cho móng: Nếu công trình nhà bên cạnh xây dựng đã lâu năm, nền đất đã yếu sẵn, khi ta tiến hành ép cọc sâu xuống nền đất sẽ làm dâng khối đất lên lấn chiếm gây ra lực chèn ép lên các móng nhà liền kề. Có thể làm nhà bên cạnh bị sụt lún, nghiêng, nứt tường, đội nền…. Đặc biệt nguy hiểm càng lớn với những ngôi nhà sử dụng móng nông. Ngoài ra nó còn có thể ảnh hưởng tới sinh hoạt và gây nguy hiểm do hệ thống đường ống cấp thoát nước bị vỡ, làm rò đường dây điện đi âm tường.

Xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề nghiêm trọng như thế nào ?

Xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề có thể gây bị nứt tường, nghiêng và sụt lún

Tại sao khi xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề nghiêm trọng ?

Chúng ta đều biết các đô thị ở Việt Nam, đặc biệt là ở các vùng đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng đều nằm trên vùng có địa chất yếu với tầng bùn sây sau lớp đất sét chịu lực có bề dày từ 3.5 đến 7m. Các ngôi nhà cũ cở 2, 3 tầng đều hầu hết nằm trên các móng nông và truyền tải trực tiếp vào lớp đất này.

Sau rất nhiều năm, hệ cân bằng giữa khả năng chịu tải của nền và công trình đã ổn định. Chỉ cần có một tác động nào đó như xây công trình mới hay thậm chí tháo dỡ công trình đang tồn tại sữ phá vỡ trạng thái cân bằng này và tất nhiên xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề vì động chạm đến nền đất cũng như hệ móng của công trình liền kề đó.

Nền đất có thể bị chồi kên (khi tháo dỡ công trình) hoặc lún xuống khi công trình mới xuất hiện. Sự lún hoặc chồi của nền khiến công trình liền kề chịu ảnh hưởng. Những công trình liền kề bị ảnh hưởng sẽ xuất hiện các dấu hiệu như nứt, vỡ tường, dầm, sàn hay nghiêng đều xuất hiện trước khi sập đổ.

Phần lớn rắc rối nghiêm trong khi xây nhà phát sinh từ nhà liền kề. Nếu ngay công đoạn làm móng đã gây ra ảnh hưởng đến nhà liền kề, bạn khó lòng tiếp tục các việc khác một cách thuận lợi, hơn nữa lại mất thêm chi phí đền bù không nhỏ. Do đó, làm móng là một công đoạn cần sự đầu tư. Trước khi làm móng nếu không khảo sát địa chất cũng như các công trình liền kề một cách kỹ càng thì tất nhiên xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề là rất dễ gặp những điều rủi ro  ảnh hưởng.

Do đặc điểm địa chất nên thường xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề 

Tình hình địa chất ở các khu vực đô thị là nguyên nhân xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề

Có hai loại móng: móng nông và móng sâu (ép cọc hay cọc khoan nhồi). Móng nông như móng đặt trực tiếp lên nền đất, cọc tre, móng Top-base….có ưu điểm là thi công đơn giản, tốn ít chi phí và không gây ảnh hưởng đến nhà liền kề nhưng nhược điểm là sức chịu tải kém, không xây được nhà nhiều tầng. Với nền đất yếu như khu vực Vĩnh Tuy, Hoàng Mai (Hà Nội), nếu xây nhà trên 4 tầng trở lên thì không nên dùng móng nông.

Trước đây, do điều kiện kinh tế hạn chế, chỉ xây nhà thấp tầng, đa số người dân dùng móng nông. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay là dùng móng cọc. Phổ biến nhất là móng cọc ép nhưng làm sao để tránh xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề khi làm móng cọc.

Ưu điểm của móng cọc là chịu được tải trọng lớn, cho phép xây được nhà nhiều tầng. Nhược điểm là dễ khiến nhà liền kề bị nứt, lún, bong nền, đội nền, chuyển dịch. Nhất là khi xây nhà trên nền đất cứng, đất sét. Thể tích khối bê tông chèn xuống sẽ làm dâng khối đất lên, chèn ép vào nhà liền kề tạo ra lực tác động mạnh. Nếu nhà liền kề dùng móng nông thì nguy cơ ảnh hưởng càng lớn.

Sử dụng móng cọc sâu hơn nhà hàng xóm dẫn đến tình trạng xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề

Nếu xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề thì sẽ bị xử lý như thế nào ?

Có những biện pháp nào để khắc phục khi xây dựng nhà không ảnh hưởng nhà liền kề ?

- Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy đinh và không được xân phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu công trình liền kề và xung quanh.

- Khi có nguy cơ xảy ra sự cố bất thường nghiêm trọng khi xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề và xung quanh thì chủ đầu tư công trình phải dừng ngay lại việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quang hoặc yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.  

Về nguyên tắc, mốc giới gia đình bạn được phép xây dựng là mốc giới sát kề với mốc giới của nhà bên cạnh. Tuy nhiên, tùy thuộc vào thực tế diện tích đất, cơ quan cấp phép sẽ nêu cụ thể khoảng cách mà gia đình bạn phải đảm bảo trong giấy phép xây dựng. Gia đình bạn căn cứ vào giấy phép xây dựng để thực hiện.
 
Khi gia đình bạn xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề thì phải ngay lập tức ngưng thi công để xử lý, khắc phục sự cố. Chỉ khi nào việc xử lý khắc phục sự cố xong và được phép của cơ quan chức năng thì gia đình bạn mới được tiếp tục thi công.

Có biện pháp nào để hạn chế xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề

Xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề do ép cọc sâu hơn nhà hàng xóm

- Khảo sát công trình liền kề, xung quanh trước khi khởi công đào móng:

Theo các quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ hiện trạng các công trình lân cận, liền kề trước khi khởi công xây dựng.

Để lập được hồ sơ hiện trạng, trước khi thi công móng cho công trình, đơn vị thiết kế, tư vấn và nhà thầu thi cong bắt buộc phải khảo sát hiện trạng nhà lân cận. Tùy thuộc vào kết cấu xây dựng, khoảng cách công trình, địa chất đất tốt hay xấu….để đưa ra giải pháp thiết kế đảm bảo an toàn. Vì vậy để không xảy ra sự cố, các cơ quan chuyên về xây dựng cần theo dõi thường xuyên các loại công trình xây dựng liền kề trong đô thị để có cảnh bảo kịp thời tránh việc xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề và nhà xung quanh.

- Mặt khác, cũng cần kêu gọi người dân theo dõi và khi đã nhận thấy những “triệu chứng” không bình thường cần thông báo cho chính quyền hoặc các đơn vị có liên quan để kịp thời can thiệp.

-  Như đã trao đổi ở trên, theo tôi trong lĩnh vực xây dựng, nhất là trong đô thị, việc xây dựng các công trình liền kề luôn là một thách thức mà không phải ai trong nghề cũng có thể thực hiện được, nhất là trong các khu phố cũ.

Sự không hiểu biết đầy đủ về những ảnh hưởng của quá trình cải tạo, xây mới công trình liền kề đã để lại quá nhiều bài học đau lòng. Vấn đề cải tạo đô thị là bài toán không phải không làm được. Nhìn chung, các công trình xây mới đều phải tính đến lún ảnh hưởng từ công trình mới xây đến công trình liền kề. Xu hướng công trình mới xây có thể cao hơn, nặng hơn và giải pháp móng dứt khoát phải dùng móng sâu (móng cọc). Như vậy, công trình mới sẽ lún rất ít hoặc không lún nhưng ảnh hưởng rất hạn chế tới móng công trình liền kề.

Giải pháp đào móng để khắc phục việc xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề

- Lựa chọn giải pháp móng: Để khắc phục tình trạng xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề, việc lựa chọn giải pháp móng chưa đủ mà cần có giải pháp thi công không ảnh hưởng tới công trình lân cận như cách hạ cọc (ép tĩnh cọc, ép cọc có khoan dẫn). Việc đào hố móng cũng cần giải pháp cừ để không bị sạt lở hay dịch chuyển của đất nền nhà liền kề.

Vì bài toán khó và phức tạp như vậy, tôi đề nghị các chính quyền địa phương cần có quy định cấp phép đặc biệt cho khu vực này và cần có hướng dẫn, kiểm tra đặc biệt hơn đối với các loại công trình khác.

Thông thường, trước khi ép cọc, người ta sẽ xử lý bằng cách khoan dẫn để rút một lượng lớn đất lên nhằm giảm thể tích khối đất bị chèn ép; hoặc ép cừ xung quanh khu đất để khối đất không bị tràn sang nhà liền kề. Tuy nhiên thực tế và kinh nghiệm cho thấy, biện pháp này chỉ xử lý được 80% sự cố xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề. Trường hợp gặp đất sét thì gần như không xử lý được.

Phương án đảm bảo nhất để không gây tác động vào nhà liền kề là dùng móng cọc khoan nhồi. Cọc khoan nhồi có sức chịu tải rất lớn. Việc thi công cọc khoan nhồi tạo ra độ chấn dung nhỏ, không đẩy các cọc chắn có xung quanh sang hai bên, không gây ra hiện tường trồi đất. Do đó không gây nứt lún nhà liền kề.

Ưu điểm áp đảo của cọc khoan nhồi so với cọc ép là có sức chịu tải cao hơn, có thể đặt vào các lớp đất rất cứng, thậm chí là lớp đá, địa tầng thay đổi phức tạp.

Cũng bởi thế, giá thành của cọc khoan nhồi cao gấp 1,4-1,7 lần cọc ép thông thường. Hơn nữa lại khó kiểm soát chất chất lượng. Việc thi công cọc khoan nhồi phải được thi công và giám sát bởi kỹ sư có trình độ chuyên môn cao. Sau đó còn cần đến biện pháp thí nghiệm kiểm tra bằng phương pháp siêu âm để xác định chất lượng của cọc.

Chính vì hai lý do trên (giá + khó kiểm soát) nên rất nhiều người ngại sử dụng cọc khoan nhồi cho công trình dân dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp nên dùng cọc khoan nhồi, bạn không nên tiết kiệm mà nên đầu tư để tránh sự cố xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề.

+ Một là, dù cọc khoan nhồi sẽ làm tăng chi phí lên 1,4-1,7 lần so với cọc ép, nhưng sẽ tránh cho bạn mất cả tỷ đồng đền bù nhà liền kề khi sự cố xảy ra.

+ Hai là, việc thuê một đợn vị giám sát có trình độ chuyên môn cao cần thiết cho toàn bộ quá trình thi công nhà để đảm bảo chất lượng cao nhất cho công trình chứ không riêng phần móng. Ngay cả với cọc ép, nếu bạn không có một kỹ sư giám sát chuyên nghiệp, chất lượng móng cũng không đảm bảo.

Vì thế, hãy suy nghĩ kỹ việc chọn móng nhà khi đã có hồ sơ địa chất trong tay.

Với những kinh nghiệm về thiết kế và thi công nhà biệt thự gia đình chúng tôi đã chứng kiến rất nhiều tình trạng xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề hệ trọng mà buộc phải dừng lại công trình đang thi công. Để tránh xảy ra tình trạng đó trước khi nhận thiết kế chúng tôi luôn phải qua bước khảo sát hiện trạng lô đất xây dựng và hỗ trợ làm hồ sơ xin phép xây dựng đúng quy chuẩn, chọn ra phương án kết cấu phù hợp nhất với hiện trạng và đúng kỹ thuật, từ đó hoàn thành quá trình thiết kế một cách hoàn hảo nhất

 Xem thêm: Tính chiều sâu chôn móng dựa trên cơ sở nào ?